Controlul nivelului chiriilor caselor și apartamentelor de către guvern este o formă specială de control al prețurilor. O mare parte a consecințelor sale sunt similare celor ale controlului prețurilor în general, dar câteva din ele trebuie tratate în mod special.
Controlul chiriilor este uneori parte integrantă a controlului general al prețurilor, dar cel mai adesea este impus printr-o lege specială. O ocazie frecventă este începerea unui război. Se instalează un corp de armată într-un orășel; numărul limitat de case determină creșterea chiriei percepute pe cameră; proprietarii de case și de apartamente cresc chiriile, ceea ce provoacă indignarea tuturor. Sau casele dintr-un oraș pot fi distruse de bombe, iar nevoia de armament orientează materialele și forța de muncă spre acest sector și nu spre construcția de locuințe.
Controlul asupra chiriilor este impus folosind ca argument faptul că oferta de case nu este „elastică”, adică lipsa de locuințe nu poate fi rezolvată în timp util, oricât ar crește chiriile. Deci s-ar înțelege că guvernul, interzicând creșterea chiriilor, protejează de fapt chiriașii, împiedicând exploatarea lor, fără să-i lezeze efectiv pe proprietari și fără să descurajeze construirea de noi case.
Argumentul nu stă în picioare, chiar dacă am presupune că acest control asupra chiriilor va fi de scurtă durată. Se scapă din vedere o consecință imediată. Dacă proprietarilor li se permite creșterea chiriilor în concordanță cu inflația și cu condițiile reale ale ofertei și cererii, fiecare chiriaș va economisi prin aceea că va închiria un spațiu mai restrâns. Aceasta le va permite și celorlalți să beneficieze de case. Același număr de case vor adăposti mai mulți oameni, până când cererea va fi satisfăcută și nu va mai exista lipsă de locuințe.
Oricum, controlul chiriilor încurajează risipa de spațiu. Produce discriminări, favorizându-i pe cei care ocupă deja case sau apartamente într-o anumită zonă sau într-un anumit oraș, cu prețul lăsării pe dinafară a celorlalți. Permiterea creșterii chiriilor până la nivelul stabilit pe piață face ca toți chiriașii – existenți sau potențiali – să aibă șanse egale de a licita pentru un spațiu de locuit. În condițiile inflației sau lipsei de locuințe, chiriile vor crește cu siguranță dacă proprietarilor nu li se va permite să ceară o anumită chirie, dar li se va permite să accepte cea mai ridicată ofertă a celor ce doresc să închirieze.
Cu cât controlul chiriilor este mai îndelungat, cu atât efectele sale sunt mai reale. Nu se construiesc case noi pentru că nu există stimulente în acest sens. O dată cu creșterea costului construcțiilor (de obicei datorită inflației), nivelul anterior al chiriilor nu mai este profitabil. Dacă, așa cum se întâmplă adesea, guvernul acceptă într-un final această realitate și exceptează de la control chiriile caselor nou construite, tot nu se creează stimulente suficient de mari pentru a construi. În funcție de gradul în care s-a depreciat moneda în intervalul scurs de la înghețarea chiriilor, chiriile caselor nou construite ar putea fi de zece sau douăzeci de ori mai mari în comparație cu casele vechi, pentru același spațiu. (Acest lucru s-a întâmplat în Franța postbelică.) În aceste condiții, chiriașii din imobilele vechi nu sunt dispuși să se mute, oricât de mult ar crește numărul membrilor familiilor lor sau oricât de mult s-ar deteriora locuințele ocupate de ei.
Datorită chiriilor scăzute stabilite de lege pentru casele vechi, ocupate de chiriași care sunt protejați de lege contra creșterii chiriilor, aceștia sunt încurajați să ocupe același spațiu, indiferent dacă familiile lor au crescut sau au scăzut ca număr. Aceasta duce la concentrarea presiunii cererii imediate pe un număr relativ restrâns de clădiri, presiune care tinde să crească – cel puțin pentru început – nivelul chiriilor mult mai mult decât s-ar fi întâmplat pe piața liberă.
Oricum, acest lucru nu va încuraja corespunzător construcția de noi locuințe. Constructorii sau proprietarii apartamentelor deja existente, aflându-se în situația de a înregistra profituri mici sau chiar pierderi pentru vechile lor apartamente, nu vor avea fonduri sau acestea vor fi prea mici pentru construcții noi. Pe lângă asta, s-ar putea ca ei sau cei care dispun de capital din alte surse să se teamă că guvernul, în orice moment, va găsi o scuză pentru a impune controlul asupra nivelului chiriilor, ceea ce deseori se întâmplă.
Situația caselor se va înrăutăți și din alte privințe. În primul rând, dacă nu sunt permise creșteri corespunzătoare ale chiriilor, proprietarii nu vor îmbunătăți sau reamenaja locuințele. De fapt, acolo unde controlul chiriilor este foarte puternic, proprietarii nu vor aduce practic nicio reparație a caselor. Nu numai fiindcă nu sunt stimulați să o facă, dar s-ar putea să nu dispună de fondurile necesare. Printre alte efecte propagate de legile care reglementează nivelul chiriilor, se numără și crearea de animozități între chiriași – care vor ca reparațiile să fie făcute de proprietari – și proprietarii înșiși, care înregistrează venituri mici sau chiar pierderi.
De obicei, pasul următor făcut de legiuitori, care acționează sub presiune politică sau pe baza unor idei economice greșite, este de a renunța la controlul apartamentelor „de lux” menținând, totodată, controlul chiriilor la casele obișnuite, pentru pătura medie. Argumentul folosit este cel conform căruia chiriașii bogați își pot permite să plătească chirii mari, în timp ce săracii nu pot.
Efectul pe termen lung al acestui mecanism discriminatoriu este exact opusul a ceea ce se intenționase la introducerea sa. Sunt încurajați și răsplătiți proprietarii și constructorii de apartamente luxoase, în timp ce proprietarii și constructorii de case cu chirii mici, care sunt mai necesare, sunt descurajați și penalizați. Cei dintâi sunt liberi să obțină profituri atât de mari cât le permite piața; cei din urmă sunt lipsiți de stimulente (sau chiar de capital) pentru a continua construcția de case cu chirii mici.
Rezultatul este încurajarea relativă a executării de reparații și reamenajări ale locuințelor de lux și tendința de a construi numai apartamente de lux. Dar nu este încurajată deloc construirea de case normale, cu chirii mici, și nici măcar menținerea celor existente la un nivel acceptabil prin repararea lor. Drept urmare, locuințele categoriilor cu venituri mici se vor deteriora și nu vor crește ca număr. Acolo unde populația este în creștere, lipsa de locuințe va deveni din ce în ce mai acută. S-ar putea ajunge în situația în care cea mai mare parte a proprietarilor nu numai că nu înregistrează niciun profit, dar pierderile lor devin din ce în ce mai împovărătoare. Ei constată că nici măcar nu pot renunța la proprietățile lor și că sunt în situația de a trebui să-și abandoneze proprietățile și să dispară pentru a nu mai plăti impozite. Atunci când proprietarii nu mai asigură încălzirea și alte servicii de bază, chiriașii sunt forțați să-și abandoneze apartamentele. Zone din ce în ce mai mari se deteriorează sub limita de locuire în condiții civilizate. În ultimii ani, în New York a devenit obișnuit să vezi blocuri întregi abandonate, cu ferestrele sparte sau care, în loc de geamuri, au scânduri, pentru a preîntâmpina alte noi ravagii făcute de vandali. Devin din ce în ce mai frecvente incendiile premeditate, primii suspecți fiind chiar proprietarii.
Un alt efect constă în erodarea veniturilor municipalității, deoarece baza impozitării – reprezentată de valoarea proprietăților – continuă să scadă. Municipalitatea ajunge în stare de faliment sau se află în imposibilitatea de a continua să ofere servicii de bază. Nici atunci când aceste consecințe devin atât de clare încât nu mai pot fi ignorate, cei care au impus controlul asupra chiriilor nu recunosc că au greșit. În schimb, denunță sistemul capitalist. Susțin că întreprinderea capitalistă iarăși „a dat greș”, că întreprinderile particulare „nu pot rezolva situația”. În consecință, spun ei, trebuie să intervină statul care să construiască locuințe cu chirii mici.
Această situație s-a înregistrat în toate țările care au fost implicate în cel de-al Doilea Război Mondial sau care au impus controlul chiriilor pentru a depăși inflația.
Astfel, guvernul lansează un program uriaș pentru construirea de locuințe – pe buzunarul contribuabilului. Casele sunt închiriate la un preț care nu acoperă costul de construcție și de întreținere. De obicei, guvernul plătește subvenții anuale, fie direct chiriașilor caselor cu chirii mici, fie agențiilor statului care administrează construcția de case. Oricum, chiriașii acestor clădiri sunt subvenționați de restul populației. Plătindu-li-se o parte din chirie, li se oferă un tratament preferențial. Posibilitățile politice oferite de acest favoritism sunt evidente și nu este nevoie să le subliniem. S-a constituit astfel un grup de presiune care consideră ca pe o datorie a contribuabililor plata acestor subvenții. S-a mai făcut un astfel de pas către Statul Bunăstării Absolute.
O ultimă ironie a controlului chiriilor este că, cu cât este mai nerealist, mai draconic și mai nedrept, cu atât sunt mai fervente argumentele politice pentru a-l sprijini și a-l perpetua. În cazul în care chiriile sunt fixate prin lege la 95% din nivelul la care ar fi stabilite de piață și, astfel, proprietarilor li s-ar face doar o mică nedreptate, nu ar exista nicio obiecție politică de a renunța la fixarea chiriilor, întrucât chiriașii n-ar trebui să plătească în plus decât 5 procente. Dar dacă inflația a fost atât de mare, sau legile au fost atât de opresive și de nerealiste, încât nivelul chiriei reglementate reprezintă doar 10% din nivelul real al pieței și se face o nedreptate mare proprietarilor, s-ar auzi niște proteste teribile în legătură cu relele îngrozitoare pe care le-ar aduce cu sine renunțarea la controlul chiriilor și obligarea chiriașilor la plata unei chirii stabilite de economie. Argumentul ar fi că este o cruzime indiscutabilă să îi pui pe chiriași să suporte o scumpire atât de bruscă și de imensă. Chiar și oponenții ideii de control al chiriilor admit că eliminarea controlului este un proces care trebuie făcut treptat, cu grijă și în timp. Puțini dintre politicienii care se opun controlului chiriilor vor avea într-adevăr curajul politic și deschiderea economică necesară ca, în aceste condiții, să susțină renunțarea la control. În consecință, cu cât controlul este mai nedrept și mai nerealist, cu atât este mai greu, din punct de vedere politic, să te debarasezi de el. În multe țări s-a practicat în continuare un control al chiriilor pentru o lungă perioadă de timp după ce a fost abandonat controlul prețurilor.
Rațiunile politice invocate pentru continuarea controlului chiriilor se bucură de credibilitate. Uneori, legea prevede că se poate renunța la control în momentul în care numărul locuințelor vacante depășește o anumită cifră. Politicienii care promovează politica de control al chiriilor arată triumfători că această cifră nu s-a atins și mențin controlul. Desigur că nu s-a atins. Simplul fapt că, prin lege, chiriile sunt ținute atât de jos sub nivelul pieței duce la creșterea pe cale artificială a cererii de spațiu de închiriat, descurajând, în același timp, orice creștere a ofertei. Deci, cu cât chiriile sunt fixate la un nivel nerealist mai scăzut, cu atât este mai sigur că „lipsa” de case sau de apartamente de închiriat se va perpetua.
Este evidentă nedreptatea făcută proprietarilor. Repet, ei sunt forțați să subvenționeze chiriile plătite de chiriașii lor, adesea cu prețul unor pierderi substanțiale. Chiriașii subvenționați pot fi adesea mai bogați decât proprietarul care este forțat să renunțe la o parte din ceea ce, altfel, ar reprezenta venitul său stabilit pe piață. Politicienii ignoră acest aspect. Cei care acționează în alte sectoare și care sprijină impunerea sau menținerea controlului asupra chiriilor pentru că le sângerează inima de mila chiriașilor, nu merg atât de departe încât să sugereze ca și lor să li se ceară să plătească, sub formă de impozite, o parte din subvențiile acordate chiriașilor. Întreaga povară cade pe umerii acelei categorii de oameni care au făcut marea greșeală de a fi construit sau de a avea în posesie case de închiriat.
Puține cuvinte exprimă mai bine stigmatul decât cuvântul „proprietar de mahala”. Și ce este un proprietar de mahala? Nu este o persoană care deține proprietăți de mare valoare în zone extravagante, ci una care are doar proprietăți extrem de uzate în mahalale, unde chiriile sunt cele mai mici și unde nu te poți bizui pe plata chiriei, aceasta făcându-se după bunul plac al chiriașului. Cu greu ne putem imagina cauza (în afară de răutate) pentru care un om care și-ar putea permite să posede case decente de închiriat ar decide să fie un proprietar de mahala.
Atunci când sunt impuse controale asupra unor articole de consum imediat, cum ar fi pâinea, brutarii pot pur și simplu să refuze să o mai facă și să o mai vândă. Imediat i se simte lipsa, iar politicienii sunt obligați fie să renunțe la prețul maximal impus, fie să-l crească. În privința închirierii de locuințe însă, problema se întinde în timp. Pot trece ani până când chiriașii încep să simtă rezultatele descurajării construirii de case noi și a reparațiilor curente. Ar putea dura chiar și mai mult până ca aceștia să-și dea seama că la baza situației lor stă controlul chiriilor. Între timp, atâta vreme cât proprietarii obțin un venit net cât de mic după plata impozitelor și a ratelor de ipotecă, aceștia nu au nicio altă alternativă decât să continue să dețină imobile și să le închirieze. Politicienii – știind că chiriașii au un număr mai mare de voturi decât proprietarii – continuă cu cinism controlul chiriilor, mult timp după ce au fost obligați să renunțe la orice altă formă de control al prețurilor.
Să ne întoarcem, deci, la lecția noastră de bază. Presiunea pentru exercitarea unui control al chiriilor este generată de cei care iau în considerare doar beneficiile pe termen scurt ale acesteia pentru populație. Însă atunci când privim efectele sale pe termen lung asupra tuturor, inclusiv asupra chiriașilor înșiși, trebuie să recunoaștem nu numai că înghețarea chiriilor este din ce în ce mai puțin necesară, dar și că este cu atât mai distructivă cu cât este menținută o perioadă mai mare de timp.
